Conferimento in società italiana di immobili siti all’estero.

Tra le operazioni contrattuali e filo-societarie con profili di internazionalità si assiste ad una intensificazione dei conferimenti – in sede di costituzione e di sottoscrizione di aumento di capitale – di immobili siti all’estero, in società con sede legale in Italia. Negli ultimi mesi, in particolare, siamo stati chiamati ad analizzare la conferibilità di immobili (alcuni gravati da diritti reali di garanzia e vincoli reali in genere) siti negli USA – specificatamente nello Stato di New York – di cui è proprietario un cittadino italiano, in una Società a Responsabilità Limitata italiana.

E’ evidente come, in punto di diritto, un conferimento in natura di tal fatta non possa che considerarsi fattibile. Ai sensi dell’art. 2464.2 c.c., infatti, un immobile, pur quando sito all’estero, rappresenta comunque un elemento dell’attivo suscettibile di valutazione economica. Ricadendosi nel novero dei conferimenti in natura, si renderà necessaria la relazione giurata (che a scanso di equivoci dovrà essere redatta in Italia) di un revisore legale o di una società di revisione legali iscritti nell’apposito registro. Considerata, dal punto di vista pratico, la notevole difficoltà di stimare cespiti localizzati all’estero da parte di revisori legali e società di revisione prettamente italiani è consigliabile far ricorso a società di revisione che abbiano uffici in entrambi i Paesi coinvolti dall’operazione. La problematica maggiore, peraltro, è rappresentata, in operazioni del genere, proprio dalla concreta o potenziale esistenza di diritti reali di garanzia e vincoli reali in genere. La concreta esistenza di vincoli reali sull’immobile influenza la stima del valore del cespite, dovendosene tener conto in sede di valutazione. La potenziale esistenza, invece, rende, non solo opportuno, ma pressoché necessario – vista la difficoltà per gli operatori italiani di rilevare vincoli reali su immobili stranieri (a New York – nello specifico – questi possono non emergere a seguito della sola analisi dei meri registri immobiliari) – affidarsi ad avvocati immobiliaristi del luogo.

Il conferimento in società dovrà avvenire nel rispetto delle norme di Diritto Internazionale Privato. Entra in gioco primariamente l’art. 25, in virtù del quale alle società si applica la legge dello Stato in cui si è perfezionato il procedimento di costituzione. Avendo, poi, l’atto di conferimento natura contrattuale è necessario fare applicazione degli artt. 57 (in materia di obbligazioni contrattuali) e 51 (in materia di diritti reali). Il primo rinvia alla Convenzione di Roma. Il secondo rende applicabile la lex rei sitae (eccezion fatta per i casi in cui l’acquisto o la perdita del diritto reale derivino da un rapporti successori, di famiglia, da un contratto). Trattandosi di contratti ad effetti reali il titolo sarà regolato dalla lex contractus, mentre gli effetti di tale contratto saranno disciplinati dalla lex rei sitae.

Le modalità secondo le quali poter effettivamente trasferire il diritto reale saranno, allora, quelle dettate dalla normativa degli Stati Uniti (nel caso in esame New York), luogo in cui è situato l’immobile.

Da un punto di vista prettamente operativo, sarà possibile sia la stipulazione dell’atto traslativo direttamente negli USA – osservando, come è ovvio, la normativa propria dello Stato di appartenenza – introdotto nel nostro ordinamento ai sensi dell’art. 106 l. not. per poter poi procedere alla valida sottoscrizione del capitale (è consigliabile attribuire al depositante il potere di adempiere a tutte le formalità e rilasciare, in nome e per conto del conferente, qualsiasi dichiarazione richiesta dalle leggi italiane in relazione all’atto di conferimento) o la stipulazione dell’atto traslativo in Italia (in tal caso dovranno essere osservate tutte le formalità richieste dalla normativa italiana, oltre che quelle richieste dalla legge americana al fine di rendere valido il trasferimento immobiliare secondo la lex rei sitae). A prescindere dalla strada seguita sarà opportuno avvalersi dell’opera di avvocati immobiliaristi USA.

Massimiliano Caruso

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